Le bilan 2012 d’Arthur Loyd Logistique

Immobilier logistique : le marché de la transaction utilisateur marque le pas en 2012, celui de l’investissement confirme sa reprise

Arthur Loyd Logistique dresse le bilan du marché de l’immobilier logistique dans l’hexagone. Avec 1,840 millions de m² placés en 2012, soit une baisse de 18 % par rapport à 2011, le marché accuse un net repli des commercialisations sur les entrepôts de classe A et B supérieurs à 10 000 m². Rattrapé par le contexte économique, le marché subit les effets du ralentissement de la croissance, de l’incertitude et de l’attentisme qui ont marqué 2012. Didier Terrier, Directeur Général d’Arthur Loyd Logistique, constate « qu’après l’embellie de 2011, l’activité transactionnelle s’est progressivement réduite sur les marchés de la dorsale Nord-Sud, notamment pour les prestataires logistiques. En quête d’économie et d’optimisation, les chargeurs de la grande distribution ont animé le marché, mais les opérations clés-en-main se raréfient. »

Traditionnellement moteur du marché, l’Ile-de-France donne le ton avec une baisse de près de 30 % pour 600 000 m² placés, avec seulement 7 transactions supérieures à 20 000 m² (contre 17 en 2011). Les deux tiers des mouvements sont initiés par la grande distribution et concernent le secteur Sud, qui recueille la moitié de la demande placée, contre un tiers pour le Nord. Signe du vieillissement de l’offre, les transactions de seconde main concentrent plus de la moitié de la demande. Même niveau de baisse pour le Nord-Pas-de-Calais avec 166 000 m² commercialisés ; la transaction d’Amazon sur 90 000 m² à Lauwin-Planque ne sera enregistrée qu’en 2013, une fois les permis obtenus. La chute est encore plus sévère sur le marché marseillais, qui retrouve un niveau de transaction plus traditionnel de 126 000 m² après l’exceptionnel record de 500 000 m² en 2011. La comparaison est difficile. Seul le marché lyonnais échappe à la contre-performance et affiche une hausse de 32 % (367 000 m² contre 277 000 m² en 2011), grâce aux grandes transactions réalisées au cours des 9 premiers mois de l’année.

Didier Terrier souligne la vigueur des marchés secondaires, qui ont concentré cette année 580 000 m². « De nombreux clés-en-main, initiés par des acteurs internationaux ou locaux, ont ainsi stimulé la demande en région : près de 100 000 m² en Normandie et en région Centre, 80 000 m² pour les Pays de la Loire, l’Alsace-Lorraine ou la Bourgogne. »

L’arrêt de la construction en blanc depuis 2008 contribue à la légère contraction du stock existant (-5 %), mais pénalise la qualité de l’offre.
En effet, depuis un an, les marchés de Lyon, Marseille et Lille sont menacés par la faiblesse et l’obsolescence de l’offre, dont le niveau correspond à moins d’une année de consommation moyenne. Les projets de développement sont bien là, leurs mises en chantier contingentées par une pré-commercialisation, mais ils constituent une réserve prête à répondre à la demande, à l’exception notoire de la région lyonnaise.

Les valeurs sont restées stables, avec un loyer prime de 50 €/m²/an en Ile-de-France et de 41 à 43 €/m²/an sur l’axe Nord-Sud. Elles sont toutefois très hétérogènes car elles s’ajustent localement selon la qualité et l’emplacement des immeubles. A l’exception de cas isolés, les mesures d’accompagnement sont désormais plus modérées.

Le marché de l’investissement reprend des forces, avec près d’un milliard d’euros engagés en immobilier logistique sur l’année (700 millions sur l’année 2011), grâce à la concrétisation d’importants portefeuilles (FEL, Gecina et Prologis) pour les deux tiers de ce montant. Les taux de rendement ne baissent pas pour autant, du fait des difficultés d’accès au crédit et du retour d’investisseurs opportunistes sur le marché. Les taux de rendement prime atteignent 7,40 % à 8 %, pour un engagement de 6 à 9 ans minimum, voire 12 ans pour les constructions clés-en-main.

En 2013, la recherche d’économie et d’efficacité, conjuguée aux défis des nouveaux modes de distribution, aux contraintes environnementales et techniques, devrait préserver le niveau de la commercialisation. « Quelques grands projets sont déjà avancés, conclut Didier Terrier, mais le climat économique dégradé - baisse d’activité des entreprises, pression fiscale, accès au financement et manque de visibilité des acteurs - ne présage pas encore une grande année 2013. »

Chantal LATREILLE
Responsable Etudes et Marketing
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